부동산 등기의 종류 1 <구분등기, 공유(지분)등기, 공동소유(합유)등기, 개별등기>

구분등기

주변에서 볼 수 있는 아파트, 다세대 주택 등 하나의 건물에서 독립된 공간을 나눠서 등기하는 것을 구분등기 또는 구분소유등기라고 한다. 만약 A 아파트에 105동 101호가 있다면 105동 101호 자체가 하나의 독립된 공간이 된다. 구분등기가 이루어진 공간을 소유하고 있다면 자신이 원하는 방식으로 사용하거나 처분할 수 있다. 

 

 

공유(지분)등기

여러 사람이 하나의 부동산을 소유할 수 있는데, 각자가 투자한 금액만큼의 지분을 등기하는 것으로 이를 공유 지분등기라고 하며, 지분등기로 더 많이 사용되고 있다. 지분등기라는 용어는 건물보다는 토지에서 주로 사용한다. 만약 면적 500㎡, 매도가 2억 원인 토지가 있는데 투자자 A, B, C 세 사람이 각자 1억 원, 6천만 원, 4천만 원을 투자했다면 A는 50%, B는 30%, C는 20% 지분을 소유하게 된다.

 

토지에 대한 지분 투자는 부동산 중개업소보다는 기획 부동산에서 소액 토지 투자라는 이름으로 주로 사용된다. 지분의 장점은 적은 금액으로도 해당 필지의 일부라도 투자할 수 있는 점이고, 소유한 지분은 언제든 판매할 수 있다. 단점으로는 한 필지 내에서 내가 소유한 정확한 위치가 없고, 토지는 필지 단위로 소유해서 개발을 하려는 투자자들이 대부분이어서 지분을 매수할 투자자 찾기가 어렵다. 

 

 

공동소유(합유)등기

하나의 물건을 다수가 공동으로 소유하는 등기를 공동소유등기라고 하며 합유등기로도 불린다. 지분등기처럼 다수가 소유하고 있지만, 물건의 처분이나 변경할 때는 소유자 전원의 동의가 필요하다. 한 필지의 토지에 10명이 합유등기를 했다면 한 사람이 돈이 필요해서 팔고 나가고 싶어도 한 명이라고 거부하면 팔 수 없다. 들어올 때는 내 의사가 중요하지만, 나갈 때는 타인들의 의사가 더 중요하다. 일부 기획 부동산에서 합유등기를 지분등기인 것처럼 판매를 하고 있다고 하니 주의가 필요하다. 

 

 

개별등기

개별등기라는 용어 자체가 없다. 마치 구분등기인 것 같은 느낌을 들게 만드니깐 무분별하게 사용되고 있다. 일부 기획 부동산에서 개별등기를 해준다고 걱정하지 말고 투자하라고 권유하는데 그들이 말하는 개별등기는 구분등기보다는 지분등기일 확률이 높다. 지분등기가 개인별로 등기를 하기 때문이다. 개별등기라는 용어는 투자자의 판단을 흐리게 만드는 것 같다.