주택임대차보호법_계약갱신요구권과 전월세상한제

주택임대차보호법 개정안

주택임대차보호법 개정안이 국회를 통과하면서 계약갱신요구권과 전월세상한제 소식으로 뜨거웠다. 정부 발표는 해당 개정안이 임대인과 임차인의 균형 잡힌 권리관계로 재정립이라고 한다. 도입된 계약갱신요구권과 전월세상한제를 알아보고 효과는 얼마나 있을지 생각해봤다. 

 

 

계약갱신요구권 

계약갱신요구권은 말 그대로 계약 갱신을 요구하는 것인데 임차인이 원할 경우 임대인에게 1회에 한하여 갱신 청구할 수 있는 권리다. 기존 전세나 월세로 주택을 계약하면 임대차보호법에 의해 2년까지 주거가 가능하고 임대차 종료되기 6개월~1개월 안에 갱신계약 유무에 대한 의사를 표현해야 한다. 만약 기간 안에 임대인, 임차인 중 어느 누구도 계약의 연장 유무에 대한 의사표시를 하지 않는다면 묵시적 갱신이 이루어진다. (*20.12.10 이후에 최초 체결하거나 갱신되는 계약은 갱신계약 6개월~2개월 안에서만 할 수 있다.)  

 

이번 계약갱신요구권이 기존의 갱신계약 협의나 묵시적 계약과 다른 점이 있다. 임차인은 1회에 한 하여 계약갱신요구권 행사를 임대인에게 할 수 있으며 정당한 사유가 없는 한 임대인이 거절할 수 없다는 점이다. 만약 임대인이 기존보다 높은 보증금과 임차료를 받으려고 기존 임차인과 갱신계약을 거절한다면 기존 임차인인 계약갱신요구권을 사용하여 2년 더 거주가 가능해지는 것이다. 이것으로 임차인은 최소한 4년 정도 안정적으로 해당 주택에서 거주할 수 있게 된다.

 

 

 

임대인의 갱신거절

그렇다면 임대인은 무조건 임차인의 계약갱신요구권을 받아들여야 하는 것인가? 앞에서도 말했다시피 정당한 사유가 있다면 거절할 수 있다. 

 

1. 임대인 본인이나 임대인의 직계 존비속이 직접 거주하는 경우

2. 임차인이 2기 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우

3. 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우 

4. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상한 경우

5. 임차인이 임대인 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부 전대한 경우

6. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

7. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적 달성 못하는 경우 

8. 주택의 노후 또는 회소, 일부 멸실로 안전사고 우려되는 경우

9. 다른 법령에 의한 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

10. 임대차계약 체결 당시 공사 시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 

11. 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속 지속하기 어려운 경우 

 

등 다양하다. 여기서 그나마 임대인 본인이나 임대인 직계 존비속이 직접 거주하는 경우가 갱신거절 사유 중에 가장 많을 것으로 생각된다. 그런데 해당 사유로 임차인의 계약갱신요구권 사용을 거절한 임대인이 갱신요구가 거절되지 않았다면 임차인이 거주할 수도 있었을 2년이라는 기간 안에 제 3자에게 임대를 한 경우 손해배상책임이 발생한다. 물론 이 경우에도 예외는 있지만, 단지 새로운 임차인과 계약을 위해 기존 임차인의 계약갱신요구권을 거절한 것이라면 주의하는 것이 좋을듯하다. 

 

 

 

전월세상한제 5%

임차인이 갱신계약을 논의할 때 걱정하는 것이 임대인이 보증금이나 임차료를 얼마나 올려달라고 하는가이다. 임대인의 조건을 수용하면 임차를 연장하는 것이고, 수용하지 못하면 지갑이 허락하는 곳으로 이사를 갈 수밖에 없다. 이러한 임차인의 주거 안정을 위해 전월세상한제가 등장했다. 

 

전월세상한제는 존속중인 계약에서 임대료를 올리거나 계약갱신요구권을 행사하는 경우에 적용되는데 상승은 5% 안에서 임대인과 임차인이 협의하는 것이다. 그러나 5%가 최대인 상황에서 임대인이 그 상한을 포기하긴 쉽지 않을 것 같다. 

 

계약갱신요구권을 사용하지 않는다면 5%를 초과하여 갱신계약을 할 수 있고, 차후에 임차인이 1회 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.  

 

 

부동산 시장의 앞날

임차인의 주거 안정을 위해 등장한 정책으로 임대인 자신이 피해봤다고 생각할 수 있기에 신규 임차인과 계약할 때 4년까지 갈 것으로 보고 전세금 또는 월세를 처음부터 높게 설정할 수 있으며, 높아진 전세가로 인해 깡통전세 발생도 주의할 필요가 있어 보인다. 

 

그리고 기존 임차인이 계약갱신요구권을 사용하게 되면서 전월세 시장에 나오는 매물이 줄면서 집값 상승에 추가적으로 영향을 미치는 것은 아닐지 생각해봤다. 

 

정부의 부동산 안정화 정책은 처음에는 효과가 있는 듯하지만, 시간이 지난 후 집값이 더 오른 것을 수차례 보았다. 과연 이번 정책은 부동산 시장을 안정화 시켜줄 수 있는 역할을 할지 지켜볼 필요가 있다.