환지, 보류지, 체비지, 감보율(토지 구획 정리)

환지 방식

도시 개발을 진행하려면 계획이 필요하다. 계획 안에는 주거 단지, 상업 단지, 공공시설 등 다양한 목적의 건물이 들어설 자리도 고려해야 한다. 그러나 개발 전 토지의 모양과 크기가 제각각이기에 사업이 시행되면 구획정리를 해야 한다. 도시개발사업 시행 전 토지의 위치, 지목, 면적 등 사항을 고려하여 사업 시행 후 소유주에게 재분배하는 데 이를 환지 방식이라고 한다. 

 

 

 

토지 소유자는 기존 토지가 구획 정리된 후 환지로 돌려받는데 각자의 면적에 따라 공사비를 지불해야 한다. 그러나 모두가 여유 자금이 있는 것이 아니기에 공사비를 정리된 토지의 일부로 받아 간다. 

 

 

보류지 & 체비지

도시개발사업을 환지 방식으로 시행할 때 시행자가 사업에 필요한 경비를 충당하거나 사업 계획으로 정한 목적(공공시설 등)으로 사용하기 위해 일정한 토지를 정하는데 처분할 수 있는 토지를 보류지라고 한다. 보류지에 속한 토지 중 시행자의 사업비 충당을 위해 매각할 수 있는 토지를 체비지라고 한다. 

 

< 보류지 = 체비지(사업비 충당용 토지) + 공공 시설용지>

 

 

감보율

보류지, 체비지가 있다는 것은 사업에 들어가는 비용을 토지로 받는 것이기에 기존 토지 소유자들의 면적이 줄어들 수밖에 없다. 줄어드는 토지 면적 비율을 감보율이라고 하며 50%를 초과할 수 없다. 

 

< 감보율 = (줄어든 면적 / 전체 면적 ) x 100 >

 

만약에 환지 방식으로  2,000㎡ 토지를 1,400㎡로 돌려받았다면 감보율은 (600 / 2000) x 100 = 30%가 된다. 구획정리로 토지가 정리되면 감보율로 인해 토지 면적이 줄어들지만, 정비 후 토지 가치 상승이 손실보다 높기에 감보율을 감내하게 된다.