건폐율과 용적률 (얼마나 크고, 높이 지을 수 있는가)

건축

집이든 상가든 건물을 짓기 위해서는 토지가 필요하다. 원하는 용도의 건물을 하루빨리 짓고 싶겠지만, 무작정 크고 높게 지을 수 없다. 토지는 용도지역이 설정되어 있어서 해당 지역 안에서 지을 수 있는 최대 크기와 면적이 정해져 있다. 건물을 지을 수 있는 크기와 면적에 대해서는 부동산 공법의 범위 안에서 정해져 있지만, 지방자치단체의 도시계획 조례로 일부가 변경될 수 있다. 그리하여 건물을 지으려고 한다면 꼭! 도시계획조례를 확인해야 한다.

 

 

 

건폐율

건폐율

건폐율은 대지면적에서 건축면적이 차지하는 비율을 말한다. 건폐율이 40%인 지역이 있다고 가정하자. 대지면적이 100㎡ 라면, 해당 대지에서 지을 수 있는 바닥 면적의 최대가 40㎡이 되는 것이다. 이 바닥 면적은 토지 위에서 아래를 내려봤을 경우를 의미한다. 

 

 

 

용적률

용적률

용적률은 건축물의 연면적을 대지면적으로 나눈 비율을 말한다. 연면적은 건물의 지하층, 주차장을 포함하는 모든 층의 바닥 면적을 합을 의미한다. 단 용적률에서 연면적은 지하층, 1층 주차장, 주민들 공동시설, 건물의 피난안전 구역의 면적은 바닥 면적에서 제외한다. 위 지역의 최대 용적률을 180%라고 가정해보자. 대지면적이 100㎡이고, 한 층의 바닥 면적의 최대인 40㎡로 3층을 올렸다면, (120 / 100) x 100 = 120 용적률은 120%가 된다. 최대가 180%이기에 바닥면적 60㎡를 위로 더 지을 수 있다. 

 

 

 

용적률 2

왼쪽에 있는 그림은 바닥 면적을 최대로 하여 3층까지 올린 경우이다. 가운데는 최대 용적률 180%에 맞춰서 올린 것으로 5층까지 올라간다. 그러나 5층은 20㎡까지 밖에 사용할 수 없다. 오른쪽은 지하층이 존재하고 1층에는 주차장이 있다고 가정한 것이다. 일반적으로 연면적을 계산한다면 건물의 지하층을 포함하여 모든 층의 바닥 면적을 합해서 총 220㎡가 된다. 그런데 용적률 계산할 때 연면적에서 지하층과 1층 주차장, 주민들 공동시설, 건물의 피난안전 구역의 면적은 제외하므로 오른쪽 그림도 (140 / 100) x 100 = 140%가 되면서 최대 용적률 범위를 지키게 된다.